משכנתאות
מחזור משכנתא
רוצים לשפר את התנאים ולהפחית את ההחזרים?
עם מחזור משכנתא חכם ומדויק תוכלו לסוך המון כסף כל חודש! עם רונפקס תוכלו להחליף את המשכנתא הקיימת במשכנתא עם תנאים הרבה יותר טובים!
- הוזלת עלויות וחיסכון כסף ללווה
- התאמת ההלוואה לאופי העדכני של התא המשפחתי
מה זה מחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא הוא תהליך פופולרי בתחום המשכנתאות שמטרתו לשפר את תנאי ההלוואה שקיבלתם קודם לכן. בעזרת מיחזור, אתם יכולים להשיג ריבית נמוכה יותר, לשנות את מועדי ההחזר או לשפר תנאים נוספים כדי להקטין את סכום ההחזר הכולל. לעיתים, תהליך זה יכול גם לכלול קנסות עבור פריסת המשכנתא לפני הזמן או שינויים אחרים שלא נכללו בהסכם המקורי, שנועדו לפצות את הבנק על אובדן הכנסה מריביות.
להוזיל עלויות ולחסוך כסף ללווה
הפחתת הריביות ועדכון התמהיל יכולים לחסוך הון לא רק בטווח הרחוק אלא כבר בטווח המיידי.
להתאים את ההלוואה לאופי העדכני של התא המשפחתי
במרוצת השנים חלות תמורות (עליות ומורדות) ביכולת ההשתכרות שלנו, ברמת המחייה ובהוצאות. בהתאם יש צורך לעדכן ולהתאים את המשכנתא כך שתתאים לנתונים הנוכחיים ולא לאלה שהיו בעת בה היא נלקחה.
איך עושים מחזור משכנתא?
כשאתם מבינים שהגיע הזמן לבחון את תנאי המשכנתא שלכם מחדש, תהליך מחזור משכנתא כולל שלושה שלבים מרכזיים:
שלב 1
אתם לוקחים משכנתא חדשה, המכסה את יתרת החוב הקיים, התואמת את הצרכים והמסלולים שנוחים לכם.
שלב 2
באמצעות המשכנתא החדשה אתם מסיימים את החוב של המשכנתא הקודמת ובמידת הצורך, משלמים גם עמלת פירעון מוקדם.
שלב 3
אתם מתחילים לשלם את ההחזרים החודשיים בהתאם להסכמים והתנאים המעודכנים של המשכנתא החדשה.
מחזור משכנתא פנימי
במהלך תהליך המחזור הפנימי, נגש לבנק אצלו לקחנו את המשכנתא כדי לבקש שינויים בתנאי ההלוואה שלנו, כגון העברת מסלולים, שינוי משך ההלוואה, הורדת ריביות, ומועדי פרעון. לא תמיד הבנק מחויב להיעתר לבקשות אלה, שכן לרוב השינויים אלו יכולים לפגוע ברווחיו.
כאשר אתם פונים לבנק בבקשה לערוך שינויים אלו, ייתכן שתזהו כי הבנק אינו נלהב לטפל בכם במהירות. התהליך עלול להתנהל באיטיות, עם דיחויים וקשיים שונים מצד נציגי הבנק, ובקשות שנראות פשוטות עשויות להידחות. הבנק שבו המשכנתא שלכם רשומה אינו מעוניין לעזור לכם להקטין את רווחיו וייתכן שינסה להקשות על התהליך ככל הניתן.
מבחינת הבנק, אתם לקוחות שבעצם אינם יכולים לבחור בחלופה אחרת בשלב זה, ולכן אין לו צורך להוכיח את עצמו בתחום השירות או המחיר. כמו כל עסק אחר, הבנק ישקיע מאמצים רבים בגיוס לקוחות חדשים ופחות בביצוע שינויים פנימיים בהלוואות ובריביות של לקוחות קיימים.
יתרונות במחזור פנימי
אין צורך ביותר מידי התעסקות ובירוקרטיה, כל שנדרש הוא לפנות לגוף הייעודי בבנק ולבקש לעדכן את תמהיל ההלוואה שלכם. אין צורך שוב לגשת לטאבו, לא לרשם המשכונות ולא צריך להתנהל מול גופים בירוקרטיים למיניהם.
אפשרות לקצר או לשנות מסלול אחד בלבד (כיוון שאין צורך לפתוח במו"מ חדש על מנת לסכם את כל התנאים מול בנק אחר). במחזור המשכנתא בתוך הבנק תוכלו (בכפוף למו"מ) להישאר עם תמהיל שאינו כפוף להתניות בנק ישראל. כלומר בהלוואה הממוחזרת, בהנחה וסילקתם מסלולים אחרים, אתם תוכלו להישאר עם יותר משליש במסלול פריים ופחות משליש במסלול קבוע צמוד/לא צמוד.
אין צורך בהנפקת מסמכים מחדש, ובשכירת שירותים של בעלי מקצוע שונים כמו שמאי משכנתא על מנת להשלים את התהליך.
במידה ולא מגדילים את סכום המשכנתא / את משך ההלוואה, אין צורך בעריכת ביטוח מחדש. לא מדובר רק בחיסכון של זמן אלא ביתרון משמעותי עבור אנשים שרמת הסיכון שלהם גדלה, או ללווים שהתגלו אצלם בעיות ושאינם ברי-ביטוח.
חסרונות במחזור פנימי
ללא מנוף לחץ אמיתי מצדכם, הבנק בו מנוהלת המשכנתא שלכם מתייחס אליכם כאל לקוחות שבויים. הסניף, הפקידים וההנהלה לא יתוגמלו על מתן הצעה נדיבה ללקוחות קיימים של הבנק והבנק רק יפסיד כסף משיפור תנאי ההלוואה שלכם. הבנק יודע שמחזור פנימי מגלם מגוון של יתרונות עבורכם ולא ימהר ללכת לקראתכם כשהוא יודע שתסכימו להתפשר ולא תשברו את הכלים.
בחלוף השנים, סביר שאחוז המימון של ההלוואה שלנו קטן, הן כתוצאה מעליית שווי הנכס והן כתוצאה מתשלום הקרן על ידינו לאורך השנים. בהתאם, רמת הסיכון של הבנק פחתה ונצפה שהריביות ירדו גם הן. יחד עם זאת, במחזור פנימי, הבנק יתייחס למדרגת המימון המקורית – זו שהיינו בה בעת בה לקחנו את המשכנתא, דבר שיפגע מאוד באטרקטיביות של הריביות שיציע.
מיחזור משכנתא חיצוני
מחזור משכנתא חיצוני מתבצע כאשר אנו פונים לבנק אחר במטרה לקבל משכנתא בתנאים מועדפים יותר מאלה שיש לנו כעת. בנק זה יראה בכך הזדמנות לרכוש לקוח חדש, ולכן ישקיע מאמצים כדי למשוך את ההלוואה שלנו אליו. מבחינתו, מדובר במשכנתא חדשה, שמביאה איתה פוטנציאל רווח גבוה, כאשר ההתחייבות שלנו מולו יכולה להפוך לכניסה של כסף טרי ותיק לבנק.
בנוסף, יש לזכור שבנקים מרוויחים סכומים גדולים מהלוואות משכנתא, ולכן גם אם הבנק יעשה ויתורים מסוימים כדי לשפר את התנאים שקיבלתם בבנק המקורי, העסקה תישאר רווחית עבורו. האינטרס של הבנק לגייס אתכם כלקוחות חדשים ניכר במוטיבציה של כל הדרגים בבנק, מהפקידים ועד המנהלים, שמתגמלים על פי היעדים שהם משיגים.
יתרונות במחזור חיצוני
בנק חיצוני מודע לכך שהוא נמצא בחיסרון מול הבנק הקיים שלכם, ולכן יעשה הכל כדי להציע לכם את התנאים הטובים ביותר.
עם זמן השקעה בנכס ועליית ערכו, אתם מגיעים עם "הון עצמי" גבוה יותר, מה שמאפשר לבנק להציע ריביות נמוכות יותר.
מכיוון שאינכם כבולים יותר לבנק הקודם, תוכלו להשוות בין הצעות ממגוון בנקים ולבחור בזו שהכי משתלמת לכם.
כעת יש לכם יותר זמן לבצע בדיקות שוק ולהתאים את המשכנתא לצרכים האישיים שלכם.
חסרונות במחזור חיצוני
התהליך דורש ייעוץ משכנתא מחודש, שמאות נדל"ן, רישום ביטוחים מחדש ותשלום אגרות רבות.
במקרה שתרצו לשמור על מסלולים ספציפיים מהמשכנתא הישנה, הבנק החדש ידרוש בניית משכנתא מחדש, עם התחשבות בנתוני אשראי עדכניים.
למה כדאי לשחזר משכנתא?
מחזור משכנתא מהווה אופציה חשובה עבור בעלי משכנתאות, משום שהוא מאפשר התאמה של ההלוואה למצבם הנוכחי ולתנאי השוק המשתנים. לאורך זמן, תנאים כלכליים, הכנסות, הוצאות ואפילו העדפות אישיות עלולים להשתנות, וכך גם היכולת לשלם את ההלוואה עשויה להשתנות. מחזור משכנתא מאפשר להתאים מחדש את תנאי ההלוואה למציאות החדשה.
השיקולים העיקריים למחזור משכנתא כוללים:
התאמת ההחזרים ליכולת התשלום
אם יש שינוי בהכנסות או בהוצאות, ייתכן שתרצו להגדיל או להקטין את סכום ההחזר החודשי, או לשנות את אורך תקופת ההלוואה.
שיפור בתנאי הריבית
אם ריביות השוק ירדו מאז לקחתם את המשכנתא, ייתכן שתוכלו להשיג תנאים טובים יותר ולחסוך בהוצאות הכוללות של המשכנתא.
שיפור הנתונים הפיננסיים
אם מצבכם הפיננסי השתפר (למשל, עלייה בשכר או שיפור בדירוג האשראי), ייתכן שתוכלו להשיג תנאים טובים יותר במשכנתא חדשה.
כדי לבדוק האם מחזור משכנתא משתלם לכם, כדאי לשלוח את פרטי המשכנתא הנוכחית שלכם לבדיקה. מומחה יכול לחשב את החיסכון הפוטנציאלי בהתחשב בקנסות ובעמלות שעשויות להיות כרוכות בתהליך, ולהמליץ על הצעדים המתאימים לכם.
רוצה לשפר את תנאי המשכנתא שלך?
לתיאום פגישה עם המומחים שלנו - לחץ למטה
שאלות ותשובות על מחזור משכנתא
מחזור משכנתא יכול לחסוך לכם כסף על ידי שיפור תנאי ההלוואה לתקופות שונות. זה כולל הקטנת ריביות, התאמת החזרים ליכולת התשלום הנוכחית שלכם, או שינוי מבנה ההלוואה. לעתים רבות, אנשים עשויים להתמודד עם הלוואה שלא הותאמה כראוי בשלב הראשוני וכעת מציעים שירותי מחזור לשפר את התנאים.
כדאי לבחון מחזור משכנתא במקרים הבאים:
- כאשר התרחשו שינויים משמעותיים בשוק המשכנתאות או במצבכם הכלכלי.
- כאשר ריבית הבסיס בכלכלה נמוכה ויש השפעה משמעותית על ההחזרים.
- אם חלה הגדלה בהכנסותיכם, דרך חסכון או קבלת ירושה.
- אם אתם מעוניינים להתאים את עלות ההחזר לתקציב המשפחתי.
- במקרה של שינוי במדיניות הבנקאית או חדשות רגולטוריות שמשפיעות על התנאים הקיימים.
אין מגבלה על מספר הפעמים שניתן לבצע מחזור למשכנתא, כל עוד מתקיימים התנאים החדשים שהבנק דורש ושילמתם כל עמלות הפירעון המוקדם, במידה וקיימות.
כן, בהחלט אפשר לבצע מחזור חלקי. זה מאפשר לכם לבחור אילו חלקים מההלוואה אתם רוצים למחזר, בהתאם לשיקולים כלכליים ופיננסיים. זה יכול לסייע לכם למקד את החיסכון בדיוק איפה שזה הכי משתלם לכם.
ייעוץ מקצועי יכול להוביל לחיסכון משמעותי על ידי בניית תמהיל הלוואה מותאם ומיטבי לצרכים ולסיכונים האישיים שלכם. יועץ מנוסה יכול להביא לתוצאות טובות יותר במשא ומתן עם הבנקים ולאתר את ההזדמנויות לחיסכון הגדול ביותר בריביות.
למרות שישנם אנשים שסבורים שהוצאה זו היא מיותרת, בפועל, העלות של ייעוץ מתגמדת ביחס לפוטנציאל החיסכון שהוא יכול להניב. ייעוץ מקצועי מספק כלים ומידע שלא תמיד זמינים לאדם הממוצע ויכול להבטיח כי ההחלטות שנלקחות הן המותאמות ביותר למצבכם הכלכלי והאישי.
