משכנתאות
משכנתא למשפרי דיור
עוברים לדירה גדולה ומשדרגים את איכות החיים!
- בניית הרכב אשראי למשפחה
- אישור כסף אמצעי בבנקים
- בניית תוכנית מימון לעסקה
למה הכוונה ב- "משפרי דיור" ?
משפרי דיור הם בעלי דירות שבוחרים לעזוב את הנכס הנוכחי שלהם על מנת לעבור לדירה גדולה יותר, יקרה יותר, או כזו שתשפר את איכות חייהם באופן משמעותי. פעולה זו יכולה להתבטא במעבר מדירה סטנדרטית לפנטהאוז, לדירת גן או לבית פרטי. במקרים אחרים, משפרי דיור עשויים לבחור לעזוב יישוב מסוים ולעבור ליישוב יוקרתי יותר, כחלק ממטרתם לשדרג את סטנדרט המחיה שלהם.
מה המטרה של משפרי דיור ?
הגדלת הנכס
לרוב, המניע לשיפור דיור נובע מהצורך להתאים את גודל הדירה לגודל המשפחה המתרחבת. זוג עם מספר ילדים ישקול לרכוש דירה גדולה יותר או בית שיכול לתת מענה לצרכים המשתנים והגדלים של כל חברי המשפחה. זה כולל שטח גדול יותר למגורים, חדרים נוספים, וכן שטחי משחק או למוד לילדים, שכל אלה מהווים עדיפות גבוהה יותר לעומת צרכיו של זוג צעיר עם ילד אחד או ללא ילדים.
דירה חדשה יותר
לעיתים, המניע לשיפור דיור נובע מהרצון לעבור לדירה חדשה ומודרנית יותר. לדוגמא, אם יש לכם דירה שנבנתה לפני 20-30 שנים, ייתכן שתרצו להחליפה בדירת קבלן שמציעה תכנון עדכני יותר, חדרים גדולים יותר, ותשתיות משופרות. דירת קבלן עשויה גם להציע אמצעי בטיחות מתקדמים, חיסכון באנרגיה, וסטנדרטים גבוהים יותר של בנייה ועיצוב, מה שמוסיף לאיכות החיים ולנוחות שלכם.
מעבר דירה או שכונה
מעבר לדירה ייחודית יותר כמו דירת גן, דירת גג או בית פרטי, יכול להיות מניע חזק למשפרי דיור. דירות אלו מציעות מרחב פרטי גדול יותר, נוף טוב יותר, ואפשרות לפרטיות רבה יותר שאינה קיימת בדירות רגילות. כמו כן, המעבר ליישוב עם רמת חינוך גבוהה יותר, אורח חיים מועדף, ותשתיות טובות יותר יכול להוות שדרוג משמעותי לאיכות החיים של המשפחה. המעבר ליישובים אלו עשוי לספק סביבה חברתית ותרבותית עשירה, גישה נוחה לשירותים ציבוריים, ואפשרויות פנאי ובילוי שמתאימות לצרכים ולאורח החיים שלכם.
מהי משכנתא למשפרי דיור?
משכנתא למשפרי דיור היא הלוואה שנלקחת במטרה לשדרג את איכות החיים או את הנכס בו אתם מתגוררים.
במסגרת תהליך זה, אתם מוכרים את הנכס הקיים ורוכשים נכס אחר, תוך קבלת משכנתא חדשה לטובת הרכישה.
תהליך זה נחשב למורכב יותר מרכישת נכס ראשוני, הן מבחינת הדרישות של הבנקים והן מבחינת התכנון הפנימי המשפחתי.
בהקשר של הבנקים, הם עלולים לדרוש בדיקות יסודיות יותר של היכולת הפיננסית והיסטוריית האשראי, מכיוון שהסכומים המעורבים גדולים יותר והסיכון, לכאורה, גבוה יותר.
מבחינה משפחתית, תכנון האשראי חייב לקחת בחשבון את ההשלכות הכלכליות הרחבות של מעבר דירה, כולל עלויות נלוות כגון מס רכישה, עמלות תיווך, עלויות העברה ועוד. לכן, חשוב מאוד לערוך חישובים דייקניים ולוודא שהמשכנתא החדשה מתאימה ליכולתכם הכלכלית לטווח הארוך.
לדוגמא
נניח שיש בבעלותכם דירת 4 חדרים בחיפה שהשווי שלה הוא 2,000,000 ש"ח, עליה קיימת משכנתא בסך של 700,000 ש"ח, אתם רוצים לקנות דירת 5 חדרים שהשווי שלה הוא 2,500,000 ש"ח, יש לכם הון עצמי בצד של 500,000 ש"ח וטרם מכרתם את הדירה שלכם, אבל אתם חוששים שהדירה שאתם רוצים תיתפס ולכן אתם רוצים לרכוש אותה לפני שמכרתם את הדירה הקיימת שלכם.
הסיפור הזה משקף למעשה את רוב משפרי הדיור.
המצב שבו אתם בין שתי דירות הוא מורכב מאוד. מדוע ?
* מצד אחד טרם מכרתם את הדירה ויש לכם עדיין משכנתא קיימת, כך שתצטרכו להחזיק 2 משכנתאות במקביל.
* בנוסף לכך, הבנקים שואפים ברוב המקרים להיכנס אחרונים לעסקה, כך שאם טרם מכרתם את הדירה הקודמת, אין לכם את כל ההון העצמי הדרוש לרכישה ולכן תצטרכו לבקש אישור מהבנק לדבר שנקרא "כסף אמצעי" (מצב שבו אתם שמים הון ראשוני, הבנק נכנס עם המשכנתא החדשה באמצע העסקה ואת היתרה תשלימו ממכירת הנכס שלכם).
* במידה ואושר כסף אמצעי, הבנק צריך לסמוך עליכם שתמכרו את הדירה במחיר שאמרתם ובזמן שאמרתם ולכן יש אי וודאות ביחס לסוגיה הזו.
בחלק מהמקרים אם כבר מכרתם את הדירה ויש לכם משכנתא נהדרת עליה, תוכלו לבדוק אפשרות של גרירה שלה אל הנכס החדש או לגרור ולהוסיף (המידה והגרירה לא מספיקה).
בחלק מהמקרים אם אין לכם את כל ההון הנדרש, תוכלו לבחון הגדלת משכנתא קיימת לצורך הון לרכישת הנכס החדש (לפי הרגולציה של בנק ישראל ניתן לשעבד עד ל- 50% מהנכס למטרה זו).
* בשיפור דיור, ברוב המקרים תצטרכו גם להגדיל את המשכנתא, גם בגלל שיפור הדיור וגם בגלל הוצאות חדשות כמו מס רכישה במידה ויש, עורך דין, יועץ משכנתא, מתווך, שמאי, שיפוץ וכו', כך שנדרש תכנון פיננסי לאתגר החדש שעומד בפתח.
מס רכישה למשפרי דיור
כאשר אתם מתחייבים למכור את הדירה הקודמת שלכם, רשות המיסים מאפשרת לכם להימנע מלשלם מס רכישה בשיעור הגבוה המיועד למשקיעים. זהו יתרון משמעותי, שכן במצב זה מס הרכישה יחול עליכם בשיעור המיועד לרוכשי דירה רגילה ויחידה.
עם זאת, חשוב לזכור שתנאי זה תלוי במכירת הדירה הקודמת במועד שנקבע מראש. אם לא תמכרו את הדירה בזמן המוגדר, תידרשו לשלם את מס הרכישה בשיעור המיועד למשקיעים, כולל ריבית והצמדה.
ההקפדה על המועדים וההתחייבויות חשובה כדי להבטיח שלא תיאלצו לשלם סכומים גבוהים יותר מהצפוי.
תמהיל מומלץ למשכנתא למשפרי דיור
בניית משכנתא למשפרי דיור אכן מהווה אתגר משמעותי ומורכב, שמחייב בדיקה מעמיקה ותכנון מדוקדק. כאן מספר נקודות עיקריות שיש לשקול בתהליך:
1. **מצב מכירת הנכס הקודם** - חשוב לבדוק אם המשפר דיור כבר מכר את דירתו הקודמת או לא. אם לא, יש לברר אם הבנק יאשר משכנתא חדשה תוך כדי נטל המשכנתא הקיימת.
2. **הון עצמי** - יש לוודא שלמשפר דיור יש הון עצמי מספק לפתיחת העסקה. אם יש חוסר בהון העצמי, ניתן לשקול לקחת הלוואת גישור על חשבון הנכס הקיים כדי להגדיל את ההון.
3. **ניהול המשכנתא הקיימת** - יש לבחון האם יש צורך לגרור את המשכנתא הישנה לנכס החדש או לסלק אותה בעת מכירת הנכס.
4. **גובה ההחזר החודשי** - משכנתא לשיפור דיור לרוב תהיה גבוהה יותר ממשכנתא רגילה, מה שמחייב בדיקה שההחזרים החודשיים יהיו בטווח האפשריות שלכם.
5. **תכנון פיננסי מקיף** - חשוב לקיים תכנון פיננסי כולל, כולל תוכניות למקרה שהנכס הישן לא ימכר בזמן הצפוי או במחיר הרצוי.
הייעוץ עם יועץ משכנתא מקצועי הוא חיוני כדי להבטיח שהתכנון הפיננסי והמשכנתאות מותאמים לצרכים וליכולות שלכם, וכדי למזער סיכונים פיננסיים עתידיים.
האם בנקים יכולים לסרב משכנתא למשפרי דיור
בהחלט נכון שהיותכם בעלי דירה עם משכנתא קיימת לא מבטיחה שהבנק יהיה מוכן להגדיל את סך האשראי הכולל שלכם. בנקים מחייבים תהליך בדיקה מעמיק, שבו יש להציג תוכנית עסקית מדוקדקת ולהוכיח את יכולתכם לעמוד בתשלומי שתי המשכנתאות - הישנה והחדשה. בנוסף, הבנק ידרוש לראות שיש ברשותכם את כל ההון הנדרש להשלמת העסקה, כולל כיסוי עלויות נלוות כגון מס רכישה, עמלות תיווך, והוצאות משפטיות.
לכן, חשוב להיות מוכנים עם תכנון פיננסי מקיף וריאליסטי שמתחשב בכל ההוצאות ובדרישות הבנק. יעוץ משכנתא מקצועי יכול לעזור לכם להכין את כל המסמכים הדרושים ולמקסם את סיכויי הקבלה לאשראי המבוקש.
למה שהבנק יסרב לתת משכנתא לשיפור דיור ?
דירוג אשראי גרוע
זוהי הסיבה העיקרית לסירוב משכנתאות. אם קיימות תקלות בתשלומים של המשכנתא הקודמת, כגון תשלומים שלא בוצעו בזמן או הוראות קבע שחזרו, הבנקים יחששו להעמיד אשראי נוסף לכם.
רגולציה
ישנם מגבלות רגולטוריות שעשויות להגביל את יכולת הלווה לקבל משכנתא נוספת. לדוגמה, בנקים בישראל רשאים להעניק משכנתא עד ל-40% מההכנסה הפנויה של הלווים. אם כבר יש לכם משכנתא על דירה קיימת שעדיין לא מכרתם, ההתחייבות הזו נחשבת כחלק מההוצאות שלכם ועשויה למנוע מהבנק לאשר לכם אשראי נוסף.
סיכון פיננסי מהסתמכות על מכירת הנכס הקודם
במקרים בהם אתם תלויים במכירת דירה קודמת כדי לממן רכישה חדשה, ייתכן שהבנק יהסס להעניק משכנתא אם ההון העצמי שהשקעתם הוא מינימלי. הבנק יפחד שאם לא תוכלו למכור את הנכס בזמן או במחיר שנקבע, לא תוכלו לסגור את העסקה, דבר שעלול להוביל לכשל פיננסי של הבנק ושלכם כאחד.
לכן, חשוב מאוד להתמקד בשיפור דירוג האשראי, להתכונן מראש לתכנון הפיננסי של רכישת דירה שנייה, ולוודא שיש לכם אסטרטגיות חלופיות למימון או מכירת הנכס הישן לפני שאתם נכנסים לתהליך.
מוכן להתקדם לדירת החלומות שלך ?
לתיאום פגישה עם המומחים שלנו - לחץ למטה
שאלות ותשובות על משכנתא למשפרי דיור
במקרה של נכס ראשון אפשר לקבל מימון של עד 75% מהשווי של הנכס. אם מדובר במשכנתא למשפרי דיור, המימון המרבי שאליו ניתן להגיע הוא עד 70% מהשווי של הנכס. אם מדובר בדירה להשקעה – שהיא נכס שני או נכסים נוספים שבבעלותכם – המימון המרבי יכול להגיע ל-50% משווי הנכס.
המנגנון של גביית הריבית אינו שונה בין משכנתא למשפרי דיור לבין משכנתא רגילה. הריבית מחושבת באופן דומה.
מלבד המשכנתא המוענקת לנכס ראשון ומשכנתא למשפרי דיור, קיימת גם האפשרות למשכנתא לנכס להשקעה. המשכנתא הזו ניתנת עבור רכישת נכס נוסף, ולא להחלפת נכס קיים – זה השוני המרכזי בין שני הסוגים של הלוואות אלה. ההבדל השני נובע מהאחוזים של המימון.
יש מספר פתרונות למקרים שבהם תרצו לרכוש דירה חדשה למרות שהדירה הישנה שלכן עדיין לא נמכרה. כמה מהאופציות האלה כוללות הלוואת גישור או גרירת משכנתא.
למשפרי דיור אין זכאות להטבות כמו אלה שמגיעות למי שרוכש דירה במחיר למשתכן. משפרי דיור צריכים למצוא מקורות מימון בצורה עצמאית.
